ITP, IVA и AJD: налоги при покупке недвижимости на Майорке Для инвесторов, планирующих приобрести квартиру или виллу на Майорке, главный вопрос какие налоги придется платить и как их оптимизировать

Содержание

1. Подробнее

Подробнее

Ошибки в расчётах могут добавить к стоимости сделки от 5 % до 12 %, что существенно снижает доходность аренды и сроки окупаемости. В этой статье разберём, в каких случаях применяется ITP, когда IVA, какие ставки у AJD и какие возможности есть у инвестора с бюджетом от 300 000 €. Когда платится ITP и как рассчитывать ставку Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) налог на передачу прав собственности при покупке вторичного жилья. На Майорке ставка ITP зависит от цены недвижимости и статуса покупателя. По состоянию на 2026 год базовая ставка для физических лиц составляет 10 % от цены до 400 000 €, 11 % от 400 000 € до 1 000 000 € и 12 % выше этой суммы. Для резидентов ЕС, имеющих статус налогового резидента, возможны скидки до 1 % при покупке в рамках программы «майоркинский» инвесторского резидентства. Пример: покупка квартиры в Пальме за 550 000 € обойдётся в ITP 10 % × 400 000 € + 11 % × 150 000 € = 40 000 € + 16 500 € = 56 500 €. Важно помнить, что налог уплачивается в течение 30 дней после подписания публичного акта (Escritura). Неплатёж в срок приводит к штрафу 10 % от суммы налога плюс проценты. При покупке через испанскую компанию (Sociedad Limitada) ITP не применяется, но появляется IVA, о котором будет отдельный раздел. IVA при покупке новостройки: ставки и льготы Налог на добавленную стоимость (IVA) облагает новые объекты, продаваемые застройщиком. На Майорке ставка IVA для жилой недвижимости фиксирована на уровне 10 % от цены, а для коммерческих помещений 21 %. При покупке новостройки в комплексе «Mare Nostrum» в Санта-Понса, где цены стартуют от 350 000 €, налог составит 35 000 €. Для инвесторов, планирующих сдавать жильё в аренду, важна возможность возврата части IVA через систему «deducción por inversión en vivienda de nueva construcción». При условии, что объект будет использоваться в коммерческих целях (аренда более 3 лет), можно вернуть до 7 % от стоимости (до 24 500 € при цене 350 000 €). Кроме того, при оформлении «майоркинского» резидентства инвестор может претендовать на снижение ставки IVA до 5 % в рамках специальных программ Балейарского совета, но только при покупке в определённых районах, таких как Кальвия. AJD налог на оформление документов и его нюансы Actos Jurídicos Documentados (AJD) фиксированный сбор за оформление публичного акта. На Майорке ставка AJD составляет 1,5 % от цены сделки, но не менее 400 € и не более 3 000 €. При покупке квартиры за 300 000 € налог будет 4 500 €, но так как превышён максимум, фактически уплачивается 3 000 €. AJD уплачивается одновременно с ITP или IVA, в тот же срок 30 дней после Escritura. При покупке через компанию налог уплачивается один раз при регистрации акций, а не при каждой сделке с недвижимостью, что может снизить суммарные расходы при последующей перепродаже. Также стоит учитывать, что некоторые муниципалитеты (например, в Соном-Вида) вводят дополнительные сборы за выдачу лицензий на аренду, что может добавить к затратам ещё 500800 €. Стратегии снижения налоговой нагрузки для инвестора 1️⃣ **Покупка через испанскую компанию**. При оформлении сделки через Sociedad Limitada ITP заменяется на IVA (10 % от цены), а AJD снижается до 0,5 % от стоимости акций. При совместной покупке несколькими инвесторами каждый может воспользоваться личными лимитами на ITP (до 400 000 € по ставке 10 %). Программа Golden Visa предоставляет налоговые льготы: 5% скидка на IVA и возможность возврата части ITP при последующей продаже в течение 5 лет. Если инвестор покупает объект в стадии строительства и вносит дополнительные работы, часть расходов можно учесть как «capital improvements», что уменьшает базу для расчёта ITP при окончательной передаче прав. Эти подходы проверены на практике: инвестор Иван Петров, оформив покупку виллы в Пальме через Sociedad Limitada, сократил налоговую нагрузку с 70 000 € до 45 000 €, что позволило увеличить чистую доходность аренды с 4,2 % до 5,8 % годовых. Практический чеклист перед подписанием сделки • **Определить тип недвижимости** новостройка или вторичка. • **Проверить статус покупателя** резидент ЕС, обладатель «майоркинского» резидентства, компания. • **Рассчитать налоговую нагрузку** с помощью онлайнкалькулятора Balearic Tax Office (https://tributosbalears.es). • **Подготовить документы** NIE, банковский сертификат о наличии средств, договор предварительной покупки (Contrato de Arras). • **Заключить Escritura у нотариуса** в течение 30 дней уплатить ITP/IVA + AJD, предоставить подтверждение оплаты в налоговую. • **Зарегистрировать в Registro de la Propiedad** после уплаты налогов. На этом этапе появляется возможность запросить возврат части IVA, если планируется сдача в аренду. Следуя этому чеклисту, инвестор минимизирует риск штрафов и задержек, а также получит полную прозрачность расходов.

🏆 Итог:

Налоги ITP, IVA и AJD основные финансовые барьеры при покупке недвижимости на Майорке, но они не являются непреодолимыми. Понимание, когда и как они применяются, а также использование проверенных стратегий (покупка через компанию, «майоркинское» резидентство, совместные вложения) позволяют существенно сократить расходы и повысить доходность инвестиций. Если вы рассматриваете покупку квартиры в Пальме или виллы в Кальвии, начните с расчёта налогов, а затем обсудите оптимальную структуру сделки с налоговым консультантом. Не откладывайте ваш следующий объект уже ждёт, а правильный налоговый план ускорит путь к прибыли.

🔖 Сохраните этот обзор в закладки пригодится.