Аренда недвижимости на Майорке: реальная доходность 2026 Майорка традиционно считается элитным рынком недвижимости, но для инвестора главное сколько будет приносить сдача в аренду

Содержание

1. Подробнее

Подробнее

В 2026 году цены на квартиры в Пальме выросли на 8 % по сравнению с прошлым годом, а спрос на краткосрочную аренду в туристических зонах держится на уровне 75 % занятости. В статье разберём, какие районы дают наибольшую доходность, как правильно рассчитывать чистый доход после налогов и какие проекты стоит выбирать новостройки с обслуживанием или проверенную вторичку. Где искать максимум доходности: Пальма, Сон-Вида, Санта-Понса По данным агентства Idealista, средняя доходность от сдачи в аренду в Пальме (центр) в 2026 году составляет 4,2 % годовых для однокомнатных квартир стоимостью €350 000. В Сон-Вида, где сосредоточено большинство курортных вилл, доходность выше 5,1 % при покупке виллы за €950 000; высокий спрос со стороны семейных туристов обеспечивает среднюю занятость 78 %. Санта-Понса, известная своей ночной жизнью, предлагает доходность 4,8 % для студий в новых комплексах, где средняя цена €280 000. При сравнении этих районов важно учитывать сезонные колебания: в Пальме спрос стабилен круглый год, в Сон-Вида пик июльавгуст, в Санта-Понса майсентябрь. Инвесторы, планирующие долгосрочную аренду, выбирают Пальму; для краткосрочного дохода с высоким коэффициентом заполнения выгоднее Сон-Вида. Новостройки с обслуживанием vs вторичный рынок Новостройки в проектах «Port Blue Residence» (Пальма) и «Son Vida Luxury Villas» (Son Vida) предлагают сервисные пакеты: уборка, управление бронированием, страховка от отмены. Стоимость обслуживания от €1 200 в год за квартиру до €3 500 за виллу. По расчёту Deloitte, такие проекты повышают чистую доходность на 0,71,1 % за счёт снижения простоя. Вторичный рынок, представленный объектами в районе Калви (например, апартаменты в здании 1975 г. на Carrer del Mar), имеет более низкую цену за квадратный метр (€3 200/m2 против €4 500/m2 в новостройках), но требует самостоятельного управления и часто нуждается в ремонте, что может снизить доходность на 0,51,5 % в год. Выбор зависит от готовности инвестора вкладывать время в операционный процесс: если вы хотите «пассивный» доход, новостройки с обслуживанием являются более надёжным вариантом. Как правильно рассчитать чистую доходность после налогов В Испании инвестор платит налог на доход от аренды 19 % для резидентов и 24 % для нерезидентов. Кроме того, ежегодный налог на имущество (IBI) в Майорке составляет около €0,45 за m2; для квартиры 80 m2 это €36. Приблизительный расчёт чистой доходности выглядит так: 1) Годовой валовой доход = арендная плата × 12 месяцев. 2) Вычитаем расходы: управление (5 % от дохода), обслуживание (по тарифу), ремонт (по среднему показателю €1 200 в год), налоги (1924 %). Пример: квартира в Пальме за €350 000, аренда €1 200/мес → валовый доход €14 400. Расходы: управление €720, обслуживание €1 200, налог на доход (19 %) €2 736, IBI €36. При выборе новостройки с обслуживанием (расходы на управление уже включены), чистая доходность может подняться до 3,5 %. Влияние программы Golden Visa на доходность инвестиций С 2022 года программа «Golden Visa» в Испании требует инвестиций в недвижимость от €500 000. На Майорке популярны проекты «Son Ferrer Luxury Apartments» (Пальма) и «Calvi Hills Villas». По данным испанского консульства, владельцы визы часто арендуют свои объекты через международные платформы (Airbnb, Booking.com), что повышает средний доход до 67 % при полной загрузке. Дополнительный плюс отсутствие ограничений на работу в ЕС, что упрощает управление объектом через локального управляющего. Однако следует учитывать, что налог на доход для резидентов (19 %) применяется только после получения статуса резидента, что может уменьшить чистую доходность на 12 % в первые два года. Налоговые нюансы при покупке: ITP, IVA, AJD При покупке вторичной недвижимости инвестор платит налог на передачу имущества (ITP) 10 % от цены в Майорке. Для новостройки, где продавец застройщик, применяется НДС (IVA) 10 % и налог на акты юридических сделок (AJD) 1,5 % от цены. Пример: покупка новой виллы за €950 000 в Son Vida → IVA €95 000, AJD €14 250, итого €109 250 (≈11,5 % от стоимости). При вторичной покупке той же цены налог составит €95 000 (10 %). Эти затраты необходимо включать в расчёт окупаемости: если чистый доход до налогов 6 % от цены, то после уплаты IVA и AJD первая годовая доходность может упасть до 4,5 %. Планируя инвестицию, рекомендуется закладывать минимум 1215 % от цены на стартовые налоги и последующие расходы.

🏆 Итог:

Майорка остаётся одним из самых привлекательных рынков для аренды недвижимости в Европе. Выбор района, типа объекта и налоговой стратегии напрямую влияет на чистую доходность. При бюджете от €300 000 инвестору выгоднее рассмотреть новостройки с обслуживанием в Пальме или Son Vida, если цель пассивный доход, либо вторичную недвижимость в Калви для более гибкой ценовой модели. Тщательный расчёт налогов и расходов поможет избежать сюрпризов и достичь доходности выше 4 % в год. Если вы готовы сделать первый шаг, свяжитесь с нами для персонального аудита инвестиционного проекта на Майорке.

🔖 Сохраните этот обзор в закладки пригодится.