Налоги при покупке недвижимости на Майорке в 2026 году Покупка квартиры или виллы на Майорке часто воспринимается как простой процесс: выбираете объект, подписываете договор и получаете ключи

Содержание

1. Подробнее

Подробнее

На деле инвестор сталкивается с рядом налоговых обязательств, которые могут изменить итоговую стоимость сделки на десятки тысяч евро. В статье разберём, какие налоги платить, как правильно их рассчитать и какие стратегии позволяют сократить налоговую нагрузку без риска для «золотой визы» и доходности аренды. Мы рассмотрим реальный пример покупки новостройки в Пальме и вторичного жилья в Сант-Понса, приведём актуальные ставки 2026 года и покажем, какие документы нужны, чтобы избежать штрафов и задержек в регистрации. Налог на передачу недвижимости (ITP) и НДС (IVA) в чём разница Для инвесторов в Испании главное различие между ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) и IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) заключается в типе объекта. При покупке вторичной недвижимости (пример: вилла 2015го года в СантПонса) применяется ITP. Ставка варьируется от 6 % до 10 % в зависимости от автономного сообщества. На Балеарских островах в 2026 году ставка ITP составляет 9 % от цены сделки. Если речь идёт о новостройке (например, квартира в жилом комплексе «Marina Bay» в Пальме, построенная в 2024 году), налогом облагается IVA 10 % от стоимости, но только если застройщик является плательщиком НДС. При покупке через посредникадилера ставка может быть снижена до 7 % при условии, что объект предназначен для первой жилой эксплуатации. Важно помнить, что ITP и IVA уплачиваются один раз в момент заключения договора, но их расчёт отличается: ITP от официальной цены в договоре, IVA от цены, указанной в фактуре застройщика. Ошибки в указании цены могут привести к пересмотру налоговой базы и штрафам до 30 % от недоимки. Налог на юридические действия (AJD) как он влияет на стоимость сделки AJD (Actos Jurídicos Documentados) фиксированный налог, который платят все покупатели недвижимости, независимо от того, применим ITP или IVA. На Балеариях в 2026 году ставка AJD составляет 1,5 % от базовой цены сделки. При покупке новостройки в Пальме, где стоимость квартиры «Marina Bay» составляет €350 000, налог AJD составит €5 250. Существует возможность уменьшить налог, если покупатель является резидентом ЕС и использует объект в рамках программы «Golden Visa». В этом случае налог снижается до 0,5 % при условии, что объект будет сдавать в аренду минимум 30 % времени в году. При покупке виллы в СантПонса за €620 000 налог AJD уменьшится до €3 100, что экономит более €2 000. Для точного расчёта AJD необходимо подготовить нотариальное удостоверение договора, а также выписку из реестра недвижимости (Nota Simple), где указана реальная стоимость объекта. Налоговые органы часто проверяют соответствие цены в договоре и реестре; несоответствие более чем на 15 % приводит к автоматическому пересчёту налога и штрафу. Налог на доход от аренды (IRNR) для нерезидентов Инвесторы, не имеющие налогового резидентства в Испании, обязаны платить IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) с дохода от аренды. Ставка фиксирована: 24 % от валового дохода, если арендатор физическое лицо, и 19 % если арендатор юридическое лицо (по новому закону 2025). При сдаче квартиры в Пальме за €1 200 в месяц годовой доход составит €14 400, а налог €3 456 (24 %). Возможные вычеты: расходы на содержание (коммунальные услуги, страховка, управление) могут быть вычтены в размере 30 % от дохода, но только при предоставлении детализированных счетов. При инвестировании в «сервисные» жилые комплексы, такие как «Bahia Residence», управляющая компания автоматически удерживает налог и передаёт остаток арендатору, упрощая процесс. Для получения возврата налога (если расходы превышают доход) необходимо подать декларацию IRNR в течение 3 месяцев после окончания налогового года. Пример: инвестор из России, арендующий виллу в СантПонса, понёс €5 000 расходов на ремонт и страховку, что превысило доход в €4 800; в итоге он имеет право на возврат €240 (24 % от разницы). Налог на богатство (Impuesto sobre el Patrimonio) и его влияние на инвесторов С 2024 года в Испании введён прогрессивный налог на имущество (IP) с порогом в €700 000 для резидентов и €1 000 000 для нерезидентов. На Майорке ставка начинается от 0,2 % и достигает 2,5 % при стоимости активов выше €5 млн. При покупке виллы в СантПонса за €620 000 к ней добавится стоимость остальных активов инвестора (например, банковские вклады, акции). Если суммарная стоимость превышает €1 млн, инвестор заплатит минимум €2 000 в виде налога на имущество. Для владельцев «Golden Visa», которые обязаны инвестировать минимум €500 000, налог на имущество часто становится неожиданным дополнительным расходом. Однако можно воспользоваться налоговыми льготами: если объект используется как арендный, часть стоимости (до 30 %) может быть исключена из базы налога. При правильном планировании, инвестор, владеющий двумя объектами (квартира в Пальме и вилла в СантПонса), может уменьшить налоговую нагрузку на €1 500 в год. Важно ежегодно подавать декларацию о состоянии имущества (Modelo 714) до 31 марта, иначе штраф составляет 5 % от недоимки плюс пени за каждый день просрочки. Практические рекомендации по оптимизации налогов при покупке 1️⃣ Выбор типа сделки. При возможности покупайте новостройки напрямую у застройщика это позволит платить IVA 10 % вместо ITP 9 % и получить право на снижение AJD до 0,5 % по программе «Golden Visa». Открытие испанской компании позволяет платить корпоративный налог 25 % от прибыли и уменьшить IRNR до 19 % при сдаче в аренду юридическим лицам. Пример: инвестор из ОАЭ оформил покупку виллы через SL, экономил €2 400 в год на IRNR. Сохраняйте все счета за ремонт, коммунальные услуги и страхование они снижают базу IRNR и могут быть учтены при расчёте налога на имущество. При оформлении совместного владения (coownership) каждый совладелец платит ITP/IVA и AJD только с доли, что позволяет распределить налоговую нагрузку и использовать налоговые льготы резидентства каждого. 5️⃣ Обратитесь к налоговому консультанту, специализирующемуся на Балеариях. Ошибки в декларациях часто приводят к дополнительным проверкам и штрафам, а профессионал поможет оформить «Golden Visa» так, чтобы снизить налог на имущество до минимума.

🏆 Итог:

Налоги при покупке недвижимости на Майорке это не просто обязательные отчисления, а инструмент, который можно оптимизировать при правильном подходе. Тщательно выбирайте тип сделки, учитывайте ставки ITP, IVA и AJD, планируйте расходы и используйте возможности «Golden Visa» и корпоративных структур. Если вы уже рассматриваете конкретный объект, свяжитесь с нашим налоговым экспертом, чтобы просчитать точные цифры и избежать лишних расходов.

🔖 Сохраните этот обзор в закладки пригодится.