Аренда недвижимости на Майорке: реальная доходность 2026

1️⃣ Пальма (центр) стабильный поток туристов и бизнесклиентов

Центр Пальмы остаётся самым востребованным для краткосрочной аренды. По данным агентства Idealista, средняя цена за ночь в 2026 году составляет €180 за однокомнатную квартиру и €260 за двухкомнатную. Заполняемость в летний сезон (июньавгуст) достигает 90 %, в межсезонье 65 %. При покупке квартиры за €350 000 (примерный уровень цены в 2026 г.) и учёте расходов на обслуживание (€1 200/год) и налоги (ITP 10 % при вторичке, IVA 10 % при новостройке), среднегодовая чистая доходность составляет около 5,8 % для вторички и 4,9 % для новостройки. Важно учитывать, что в Пальме действует муниципальный налог на туристическую аренду (≈ 0,5 % от стоимости объекта), который включается в операционные расходы. При правильном ценообразовании и использовании платформы Airbnb можно увеличить доходность до 7 % в год.

2️⃣ Сон-Вида элитный спрос и высокая арендная ставка

Сон-Вида привлекает состоятельных туристов, ищущих люксовый отдых у пляжа. Средняя цена за ночь в 2026 году для виллы с 3 спальнями €450, для апартаментов с 2 спальнями €320. Заполняемость в высокий сезон превышает 95 %, а в низкий сезон держится на уровне 70 %. При покупке виллы за €1 200 000 (цена в среднем за 2026 год) и учёте расходов на охрану, садоводство и коммунальные услуги (€4 500/год) чистая доходность достигает 6,3 % при сдаче на короткий срок. Если объект сдаётся на долгосрочную аренду (например, экспаты, работающие в Пальме), доходность падает до 4,2 %, но риск простоя снижается. Инвесторы часто используют схему «продажааренда», когда часть стоимости покрывается доходом от аренды в первые два года.

3️⃣ Санта-Понса стабильный спрос у семей и зимних туристов

Санта-Понса известна своими семейными отелями и конференццентрами. По данным местного агентства Balearic Homes, средняя цена за ночь в 2026 году для 2комнатной квартиры €210, для 3комнатной €280. Заполняемость в зимний период (декабрьфевраль) составляет 80 %, в летний 85 %. При покупке квартиры за €420 000 (цена в 2026 г.) и учёте расходов на обслуживание (≈ €1 500/год) чистая доходность составляет 5,2 % при короткосрочной аренде и 4,0 % при долгосрочной. Для инвесторов, планирующих использовать схему «Gold Visa», Санта-Понса выгодна тем, что здесь легче получить разрешение на аренду жилья более чем на 90 дней в году.

4️⃣ Кальвия рост спроса на среднебюджетные апартаменты

Кальвия привлекает молодёжь и цифровых кочевников. Средняя цена за ночь в 2026 году для студии €130, для однокомнатной квартиры €150. Заполняемость в течение года держится на уровне 75 %. При покупке студии за €250 000 и учёте расходов на коммунальные услуги и интернет (€1 200/год) чистая доходность составляет 6,5 % при краткосрочной аренде. При переходе на долгосрочную аренду (например, аренда на 12 месяцев) доходность падает до 4,8 %, но фиксированный доход облегчает финансовое планирование. Инвесторы часто комбинируют Кальвию с другими объектами на острове, чтобы сбалансировать портфель между высоким и умеренным риском.

5️⃣ Новостройки vs вторичка налоговый и операционный фактор

При покупке новостройки инвестор платит IVA 10 % от цены и AJD 1,5 % от стоимости, но может сразу воспользоваться схемой «нольналога» на аренду в первые 2 года, если объект будет зарегистрирован как туристический. При покупке вторичного жилья уплачивается ITP 10 % (в Майорке) и AJD 0,5 %. Операционные расходы новостроек обычно ниже: современные системы отопления и кондиционирования требуют меньше обслуживания, а управляющие компании часто включают в стоимость услуги по уборке и техподдержке. Однако в новостройках доходность часто ниже (примерно 4,55 % чистой) изза более высокой стоимости приобретения. В то время как вторичка, купленная за €300 000 в Пальме, может дать чистую доходность до 7 % при грамотном управлении и сезонных повышениях цен.