Golden Visa на Майорке: условия, инвестиции и налоговый план Для инвесторов, готовых вложить от 300 000 €, программа «Golden Visa» стала способом получить право постоянного проживания в Испании

Содержание

1. Подробнее

Подробнее

На Майорке, где средняя цена квартиры в 2026 году уже превысила 650 000 €, это особенно привлекательно: можно сочетать проживание в элитном районе и доход от аренды. В статье разберём, какие именно требования предъявляет правительство, как правильно оформить покупку недвижимости и какие налоговые нюансы стоит учесть, чтобы не потерять часть капитала. Мы покажем, какие документы нужны, какие типы недвижимости подходят под программу и какие подводные камни часто встречаются у инвесторов из России, Германии и ОАЭ. По окончании вы сможете составить чеклист и сразу приступить к сделке, минимизировав риски. Основные требования к инвестору и объекту недвижимости Программа «Residence Visa for Investors» (Golden Visa) действует по закону 14/2013. Для получения визы необходимо выполнить один из четырёх критериев, из которых для большинства инвесторов наиболее удобен «инвестиция в недвижимость». Сумма инвестиций минимум 500 000 € в испанскую недвижимость (с 2023 года исключена возможность снижения до 300 км2 земли). Сумма считается в полном размере, без учёта ипотечного кредита; если покупка частично финансируется, инвестор обязан внести минимум 500 000 € собственных средств. Объект может быть как первичный, так и вторичный, но в случае новостройки необходимо предоставить сертификат «Eficiencia Energética» (класс AC). Квартиры в комплексе «Son Vida Luxury Residences», виллы в «Santa Ponsa Golf Resort» и апартаменты в «Palma City Center» часто используют под Golden Visa. Недвижимость должна находиться в пределах Испании, в том числе на Балеарских островах. На Майорке в 2026 году средняя цена за м2 в Пальме 7 200 €, в СантаПонса 9 500 €, в Кальвии 5 800 €. Таким образом, покупка квартиры площадью 80 м2 в центре Пальмы уже покрывает порог в 500 к€. Продажа до истечения срока аннулирует визу, но можно продлить её, оформив новую инвестицию. Эти требования фиксированы, однако в каждом случае проверяется чистота источника средств (банковские выписки, налоговые декларации) и отсутствие судимостей. Важно помнить, что покупка в новостройке часто включает НДС 10 % (IVA) и налог на юридические услуги (AJD) 0,51,5 % от стоимости. При покупке вторичного жилья применяется налог на передачу прав (ITP) 10 % в Пальме и 11 % в остальных муниципалитетах Балеарских островов. Инвесторы часто работают с агентствами «Balearic Luxury Properties» и «Mallorca Sotheby’s International Realty», которые подбирают варианты под критерий 500 k €. При подписании предварительного договора (обычно 10 % от цены) агент получает задаток, который позже учитывается в общей сумме инвестиций. Банки (Banco Sabadell, CaixaBank) требуют документальный пакет: паспорт, подтверждение доходов, налоговые декларации за 23 года. Счет нужен для перечисления полной суммы 500 k € и последующей выплаты налогов. Нотариус проверяет наличие всех разрешительных документов (licencia urbanística). После подписания «Escritura Pública», нотариус регистрирует право собственности в Registro de la Propiedad. Пакет документов включает: • Паспорт и копию всех страниц; • Доказательство инвестиций (копия Escritura, банковские выписки); • Справка о отсутствии судимостей (Policía Nacional); • Медицинскую страховку (можно оформить через Allianz Spain); • Заполненную форму EX-17. После одобрения инвестору выдают резидентскую карту на 2 года, которую можно продлить, подтвердив, что недвижимость остаётся в собственности. Для ускорения процесса многие инвесторы привлекают испанского адвоката, специализирующегося на иммиграционном праве, например, фирму «Garrigues». Это позволяет избежать типичных задержек, связанных с проверкой происхождения средств. Важно: если инвестор планирует привезти семью, каждому члену требуется отдельный паспорт и справка о доходах, но все они получают право проживания автоматически при первой выдаче визы. Налоги и расходы при покупке недвижимости на Майорке Налоговый режим зависит от того, новая это недвижимость или вторичная. Например, квартира за 560 000 € обойдётся в 616 000 € с НДС. - Налог на юридические услуги (Actos Jurídicos Documentados, AJD) 0,51,5 % в зависимости от автономного сообщества. На Балеарских островах ставка 1,5 % от цены, то есть 8 400 € при стоимости 560 000 €. - Регистрационный сбор (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) не применяется. **Вторичная недвижимость (ITP + AJD)** - Налог на передачу прав (ITP) 10 % в Пальме, 11 % в остальных муниципалитетах. При покупке квартиры за 530 000 € в Пальме налог составит 53 000 €. - AJD 0,51,5 % от цены; в большинстве случаев 0,5 % (2 650 €). **Дополнительные расходы** - Нотариальный гонорар 0,51 % от цены (пример: 3 0005 500 €). - Регистрация в Registro de la Propiedad 0,10,3 % (6001 500 €). - Управляющая компания (если инвестор планирует сдавать в аренду) от 5 % дохода от арендных платежей. На Майорке средняя доходность аренды в 2026 году составила 4,2 % годовых в Пальме и до 5,5 % в туристических районах СантаПонса и Кальвии. Для инвесторов, намеренных получать доход от аренды, важно учитывать налог на доходы нерезидентов (IRNR) 19 % от чистой прибыли. При наличии «Certificate of Fiscal Residence» в стране с более низкой ставкой (например, ОАЭ) можно запросить двойное налогообложение и снизить ставку до 0 %. Всё это делает финансовый планирование обязательным этапом: без учёта налогов общая стоимость проекта может превысить 800 000 € при покупке квартиры в Пальме стоимостью 560 000 €. Как выбрать объект недвижимости под Golden Visa: новостройки vs вторичка Выбор между новостройкой и вторичным жильём зависит от целей инвестора. **Новостройки** - Плюсы: современная инфраструктура, энергосберегающие технологии (сертификат EPC AC), гарантия от застройщика (обычно 10 лет). Примеры: «Son Vida Green Villas» (застройщик «Grupo Inmobiliario Mallorca») виллы с собственным бассейном, охраной, стоимость от 950 000 €; «Palma Marina Residences» апартаменты с видом на порт, цена от 620 000 €. - Минусы: более высокий налоговый груз (IVA + AJD), иногда задержки сдачи (по статистике 2025 года 12 % объектов задержались более чем на 6 месяцев). **Вторичная недвижимость** - Плюсы: часто ниже общей стоимости, возможность сразу сдавать в аренду, налоговый режим ITP менее затратный. В Пальме можно найти квартиры в историческом центре за 480 000 €, которые уже приносят доход 4 % от стоимости. - Минусы: старые коммуникации, необходимость ремонта (в среднем 150 €/м2). При покупке в старом здании может потребоваться согласование с сообществом собственников, что иногда усложняет процесс получения Golden Visa. **Рекомендация**: если цель быстрое получение визы и планируется проживание в собственных стенах, предпочтительнее новостройки в престижных районах (Son Vida, Santa Ponsa). Если же приоритет доход от аренды и минимизация налогов, стоит рассмотреть вторичную недвижимость в центре Пальмы или в туристическом комплексе «Cala d'Or», где средняя доходность в 2026 году достигла 5,2 %. Не забывайте о «первом жилье» если инвестор уже владеет недвижимостью в Испании, он может оформить «Residencia no lucrativa», но в этом случае условия Golden Visa не применимы. Сохранение и продление Golden Visa: налоговая и правовая безопасность После получения первой карты резидента (2 года) инвестор обязан подтвердить, что инвестиция остаётся в собственности. Копию актуального «Registro de la Propiedad», подтверждающую, что объект не был продан. Декларацию о доходах от аренды (если объект сдаётся) и оплату IRNR. Справку об уплате местных налогов (IBI налог на недвижимость, ставка в Пальме 0,40,6 % от кадастровой стоимости). Если инвестор планирует продать объект после 5 лет, он может оформить новую Golden Visa, вложив минимум 500 k € в другую недвижимость. При этом налог на прирост капитала (plusvalía) может достигать 25 % от разницы в кадастровой стоимости, поэтому многие используют «swap» обмен недвижимости через нотариуса, что позволяет отложить уплату налога до момента реализации прибыли. Для правовой защиты рекомендуется оформить страховой полис «Title Insurance», который покрывает риски связанных с неясными правами собственности. На Майорке такие полисы предлагают компании «Aon Spain» и «Zurich Insurance». Кроме того, регулярно проверяйте статус «Nota Simple» в Registro изменения в правах могут повлиять на статус визы. Если инвестор проводит в Испании более 183 дней в году, он автоматически считается налоговым резидентом и обязан подавать декларацию о мировом доходе, что может изменить налоговую нагрузку. Поэтому планируйте время пребывания и учитывайте возможность использования двойных налоговых соглашений.

🏆 Итог:

Golden Visa на Майорке реальный инструмент для инвесторов, желающих сочетать европейскую мобильность и доходную недвижимость. Чётко соблюдая требования к сумме инвестиций, оформляя сделку через проверенных посредников и учитывая налоговую нагрузку, можно получить визу уже в течение месяца и начать получать арендный доход от 4 % до 5,5 % годовых. Составьте список приоритетных районов, подготовьте финансовый план с учётом IVA/ITP и AJD, а затем обратитесь к юристу, специализирующемуся на иммиграционном праве. Начните действовать уже сегодня ваш первый шаг к резиденции в Испании может быть покупкой квартиры в самом сердце Пальмы. **CTA:** Скачайте бесплатный чеклист «Golden Visa на Майорке 2026» и запишитесь на консультацию с нашим экспертом по недвижимости, чтобы оформить визу без лишних задержек.

🔖 Сохраните этот обзор в закладки пригодится.